Cualquier contratista general, subcontratista, trabajador, proveedor de materiales, arquitecto, ingeniero o agrimensor, que haya proporcionado mano de obra, materiales, equipos, planos, platos o encuestas a una propiedad para la construcción o reparación de una casa, edificio, o una estructura, puede retener una propiedad (presentar un embargo o lien en contra la propiedad).

Hay seis procesos legales que puede utilizar para ayudarle a obtener el pago por el trabajo que ha hecho o los productos que ha proporcionado para un proyecto de propiedad privada:

1. Envíe una carta de demanda de pago de pre-embargo al dueño de la propiedad, contratista general y al contratista que lo contrató.
2. Presentar una declaración jurada de derecho de retención contra la propiedad.
3. Sirva al propietario de la propiedad, contratista general y contratista que lo contrató con un aviso de la carta de cubierta de la demanda del pago de la presentación del derecho de retención.
4. Envíe una carta de demanda de pago antes de la ejecución hipotecaria .
5. Enviar una carta de demanda de pago sólo al deudor.
6. Presentar una demanda para cerrar la hipoteca sobre el derecho de retención mecánico y / o por incumplimiento de contrato.

*Cada uno se estos métodos pueden utilizarse de forma independiente o en conjunción entre sí.

El código de la propiedad de Texas requiere que las siguientes categorías específicas de información estén en una declaración jurada de retención para que el derecho de retención sea válido:

1. Identificación del reclamante: La declaración jurada de retención debe identificar el nombre legal registrado de la empresa o el nombre de DBA, así como la persona que está presentando el derecho de retención para el negocio, así como su título si corresponde.  Si la declaración jurada del embargo es archivada por un individuo, entonces solamente el nombre completo de la persona se requiere.  Además, se requiere la dirección postal y comercial del reclamante, así como el condado en el que la persona que firma la declaración jurada es un residente.
2. Identificación del propietario o dueño reputado: La declaración jurada de retención debe incluir el nombre y dirección del dueño de la propiedad o la persona o entidad razonablemente pensada como el propietario.
3. Descripción del trabajo realizado y materiales amueblados: Todos los solicitantes deben detallar todo el trabajo y materiales suministrados al proyecto.  Todos los reclamantes, excepto los contratistas generales, deben también indicar los meses en los cuales el trabajo o materiales fueron proporcionados.  En ciertos casos, las facturas pueden satisfacer este requisito, pero en algunas situaciones es más sencillo disponer de un documento que detalle todos los trabajos, materiales, equipos y productos suministrados para el proyecto.
4. Identificación de la persona que contrató al reclamante: Este requisito se satisface incluyendo el nombre y la última dirección conocida de la persona o compañía que lo contrató.
5. Identificación del contratista general: Si es un subcontratista, el nombre y la última dirección conocida del contratista general del proyecto.
6. Descripción de la propiedad: La declaración jurada debe contener una descripción legal de la propiedad.  La descripción debe ser lo suficientemente detallada como para que el tramo de terreno pueda ser identificado con una certeza razonable.  Se prefiere una descripción de lote y bloque de la propiedad, pero si no está disponible, también es suficiente una descripción de lote, bloque y subdivisión, o una descripción de metes y límites también son suficientes.  Esta información puede ser difícil de obtener y una falta de describir adecuadamente la propiedad podría resultar en un embargo inválido.
7. El importe de la reclamación: La declaración jurada de retención debe incluir la cantidad de la cual se le debe por la mano de obra y / o materiales proporcionados al proyecto solamente.
8. Identificación de avisos estatutarios: Todos los reclamantes, distintos de los contratistas generales, deben indicar la fecha en la que cada carta de notificación previa al embargo fue enviada al propietario y contratista general e identificar el método de envío de los avisos.
9. La declaración jurada debe ser jurada bajo juramento: Esto se logra concluyendo la declaración jurada con lo que se conoce como jurat, mediante el cual el afiliado afirma o jura bajo juramento que el contenido de la declaración jurada es verdad.  La jurat se realiza ante notario.  El fracaso en usar un jurado en la declaración jurada lo anulará.

De acuerdo con la Sección 53.024 del código de propiedad de Texas, el monto de embargo de un subcontratista no podrá exceder de: (1) una cantidad igual a la proporción del precio total de subcontratación que la suma de la mano de obra realizada, los materiales especialmente fabricados, los gastos generales razonables incurridos y el margen de beneficio proporcional, suma de los pagos anteriores recibidos por el reclamante en el subcontrato.

Pursuant to Texas Property Code Section 53.024, the amount of a subcontractor’s lien may not exceed: (1) an amount equal to the proportion of the total subcontract price that the sum of the labor performed, materials furnished, materials specially fabricated, reasonable overhead costs incurred, and proportionate profit margin bears to the total subcontract price, minus (2) the sum of previous payments received by the claimant on the subcontract.

Lien de propiedad comercial

La declaración jurada del embargo debe ser archivada con la oficina del secretario del condado en el condado donde la característica se localiza a más tardar el décimo quinto día del cuarto mes de la última vez que usted trabajó en el proyecto, excluyendo el trabajo del sacador y trabajo de la garantía.

NOTA: La fecha límite para presentar un embargo no se prorroga si el día 15 cae un sábado, domingo o feriado legal.  Si su fecha límite cae en uno de estos días, presente la declaración jurada de embargo el día hábil anterior.  La declaración jurada de embargo deber ser presentada realmente, no simplemente colocada en el correo o esperando en la oficina del secretario para ser archivada.

Lien de propiedad residencial

La declaración jurada de embargo debe ser archivada con la oficina del secretario del condado en el condado donde la propiedad está ubicada no más tarde del día 15 del tercer mes a partir de la última vez que proporcionó mano de obra y / o material a la propiedad, excluyendo el trabajo de perforación y el trabajo de garantía.

NOTA: El plazo para presentar una declaración jurada de embargo no se prorroga si el día 15 cae un sábado, domingo, o feriado legal.  Si su fecha límite cae en uno de estos días, presente la declaración jurada de embargo el día hábil anterior.  La declaración jurada de embargo debe ser presentada en o antes del 15, no simplemente colocada en el correo o esperando en la oficina del secretario para ser archivada.

Los siguientes pasos son típicamente necesarios para perfeccionar un derecho de retención o lien en construcción estatutario bajo el código de propiedad de Texas:

Prepare y sirva la carta de notificación pre-lien:  Si usted fue contratado por alguien que no es el dueño de la propiedad, antes de poder presentar un derecho de retención o lien en construcción, usted debe servir al propietario y contratista general con una carta de notificación pre-embargo según la sección del código de propiedad de Texas 53.056.  Contenido dentro de la carta de notificación pre-embargo debe incluir una demanda de pago inmediato y una amenaza de que, si el pago no se hace, que se avanzará con la presentación de un derecho de retención.  Una carta de notificación previa al embargo debe ser enviada por un abogado de la construcción en membrete de la firma de abogados para maximizar su oportunidad de hacer cumplir el pago inmediato.  El Abogado Javier Marcos le puede ayudar.

Realizar una búsqueda de registro de propiedad:  Código de propiedad de Texas el artículo 53.054 (a) (6) requiere que la declaración jurada de retención contenga una descripción legalmente suficiente de la propiedad a la que se le solicita un embargo preventivo.  Para asegurarse de que este requisito está completamente satisfecho, debe investigar los registros de bienes raíces de Texas y / o el distrito de tasación del condado y obtener la descripción legal real de la propiedad.

Realizar una búsqueda de agente registrado:  Aunque el código de propiedad de Texas sólo requiere que los documentos de retención se notifiquen al propietario y contratista(s) en su última dirección conocida, debe localizar a su Agente Registrado legal a través del Secretario de Estado de Texas y/ contralor y asegurarse de que todos los documentos legales se notifican a sus representantes legales y se colocan en las manos correctas.

Preparar la Declaración Jurada de derecho de retención o lien en construcción:  Se inicia un derecho de retención preparando y presentando una ¨declaración jurada de retención¨ de acuerdo con la sección 53.054 del código de propiedad de Texas.  La declaración jurada de retención debe incluir como mínimo la siguiente información:  una declaración jurada de la cantidad adeudada; el nombre y la última dirección conocida del propietario; una declaración general del trabajo realizado y cuando se realizó; el nombre y la última dirección conocida del contratista que lo contrató; el nombre y la última dirección conocida del contratista general; una descripción legal de la propiedad; su dirección de correo y física; y una declaración que identifica cuándo y cómo se enviaron todos los avisos previos al derecho de retención.  La declaración jurada es firmada ante un notario por la persona que reclama el derecho de retención.  Haga clic aquí para presentar un embargo.

Presente la Declaración Jurada de derecho de retención o lien en construcción: Después de preparar la declaración jurada de embargo, debe preparar una carta a la oficina del secretario del condado para presentar la declaración jurada de embargo.  Envíe la carta, la declaración jurada de retención y la tasa de presentación a la oficina del secretario del condado donde se encuentra la propiedad antes de la fecha límite legal.

Sirva la declaración jurada de embargo y envíe una segunda demanda de pago: La sección 53.005 del código de propiedad de Texas requiere que la declaración jurada de retención se notifique al dueño de la propiedad, al contratista general y al subcontratista de primer nivel (si corresponde) por correo certificado dentro de los cinco días posteriores a su presentación ante la Oficina del Secretario del Condado.  En esta carta de notificación, debe incluir otra demanda de pago con una representación de que, si el pago no se hace de inmediato, usted avanzará con la presentación de una demanda para excluir la propiedad y buscar daños en el capital adeudado, más los intereses sobre esa cantidad, todos los honorarios de abogado incurridos, y el costo de la demanda.  Esta carta debe ser preparada y enviada por un abogado de la construcción en membrete de la firma de abogados para maximizar las posibilidades de ser pagado.

El poner un lien en construcción, es su mejor chance de conseguir pago por el trabajo, el equipo o los productos que usted pone en un proyecto si sea una característica residencial o una característica comercial.  El código de la propiedad de Texas protege contratistas, subcontratistas o cualquier persona que contribuye en un trabajo / proyecto para conseguir pago por medio del contrato.  Un derecho de retención de construcción o lien en construcción es su mejor ocasión de conseguir pagado porque pone un ¨derecho de retención¨ en una característica de modo que generalmente no pueda ser vendido, refinanciado sin primero tomar el cuidado de sus deudas y derecho de retenciones pendientes.

En el caso de que usted es un subcontratista, crea una situación aplicable entre el propietario y el contratista general para asegurarse de que el contratista general paga a todos los subcontratistas, especialmente si el contratista general ya ha sido pagado.

No importa quién le contrató para el trabajo, si era el dueño o el contratista general que el dueño contrató para conseguir el proyecto hecho.  Usted como subcontratista que proporcionó un servicio o producto al proyecto tiene derecho al pago y, como tal, puede presentar un derecho de retención sobre el proyecto de construcción.